東京でマンションを売却した体験から査定だけでなく費用や手続きの注意点も重要!

マンションの売却で査定の方法から不動産会社選び。

 

何もかも心配で全てをプロに丸投げしたい!

 

そんな方に心強いのがソニー不動産のエージェント制度

 

簡単なマンションの売却サービス


あなた専属のソニー不動産の売却エージェントにすべてお任せで、希望に沿った金額で買い取ってくれる相手を探してくれます。

 

東京で住み替えや引っ越し、相続した実家など、マンションを売る理由はそれぞれかもしれません。

 

東京でマンションを売った人

 

ただみなさんマンションを売却するれば大きなお金が手に入る!売りに出せばマンションはすぐに売れる!と期待していると思っていませんか?!

 

現実はそうとも限りません!

 

実際に重要のあるマンションを売却した方の体験談を聞くと、

  • 思っていた金額では売れなかった
  • 不動産会社選びで失敗した
  • 希望の期間でマンションが売れなかった

など後に後悔している方も少なくありません。

 

安くマンションを売って損した人

 

マンションを売ることは買う事よりも難しく、安く売ってしまった!売却までに長期間かかった!など様々な失敗や後悔が出てきます。

 

更にようやくマンションが売れたからといって、100%手元に利益が残ることはありません。

 

仲介手数料や手続きに必要になる諸費用が必要になります。

 

今、現金が必要な立場でなければ、それほど気にならないかもしれませんが、住み替えや例えばローンが払えずにマンションを手放す場合には、1円でも多く利益を残したいものです。

 

こちらのサイトでは、マンション売却のときに必要となる費用や手続き時の注意点をはじめ、マンションを売るとき損しないために役立てる情報を紹介していますので、参考にしてください。

 

 

マンション売却の体験談 | 費用などで損しないための注意点

住宅ローン完済後に行ったマンション売却時の見積もりで想定外の失敗

私は、2年前に今は亡き父が所有していた東京のマンションを遺産相続と弟、妹との財産分けの為に売却したのですが、マンションを売却する時にインターネットのマンション売却査定サイトを利用しました。

 

その際、5社の不動産業者に住宅ローンもとっくの昔に完済していた父が所有していたマンションの売却時の金額を見積もりしてもらったのですが、全5社の見積もりを取ってもらった業者の内、残り4社の不動産業者は「3500万円〜4100万円」という見積もり結果を出してきたのに対し、D社という不動産業者のみが「5200万円」という見積もりを出してきたので、マンション売却をD社の不動産業者に依頼する事となりました。

 

しかし、いざD社とマンション売却の為の専属の専任の媒介契約を結んでマンション売却をしようとしたところ、4ヶ月経っても5ヶ月経ってもいつまでも父の所有していたマンションが売れる気配がまったくないのです。

 

シビレを切らした私は、マンション売却の専属の専任媒介契約を結んだD社の担当者と、契約から半年経った時に直談判を行いました。

 

「いつになったら売れるのか」と担当者に詰問したところ、担当者は「5200万円で売れる物件ですが、早くお売りになりたいのであれば値下げをして売る事をおすすめします」と答え、その後はあれやこれやと言い訳を繰り返すD社に付き合わされる形となり、結局値下げ値下げで最終的には契約から1年半後に3500万円で売却する事となってしまい、「これだったら最初から他の業者に売却を頼めば良かった」と後悔しました。

 

マンションを売却する時の不動産業者選びで失敗した時の話

30年前に3700万円で購入したマンションを、子供達が独立して妻と私だけの生活がスタートした事から東京で住んでいたマンションの売却を決意し、知り合いの不動産業者に依頼して売却の専属担当者をつけてもらい、マンションの売却を行いました。

 

しかし、私と妻の「3000万円以上であればすぐにでも売りたい」という希望に対して、売却の専属担当者の男性は「いや、このマンションは最低でも3500万円以上で売れるから、3500万円以上で買いたいと言ってくる購入希望者が出てくるまではじっくりと売却する時を待った方が良いですよ」というアドバイスをされた為、3000万円で買いたい、という購入希望者が来た時にもマンション売却をせずに、不動産業者の担当者のアドバイスにしたがって3500万円以上の買い手が現れるのを待ち続けていました。

 

しかし、不動産業者と専属契約を結んだ後、8ヶ月間も3500万円以上で買いたいという購入希望者が現れず、買い替えを希望している新居のマンションも購入出来ない状態が続いた為、結局マンションを売りに出してから9ヶ月目に2900万円で買いたい、と買い取り額を提示してきた購入希望者に2900万円でマンションを売却しました。

 

妻も私も、「こんな事であれば、最初から不動産業者の言う事を鵜呑みにせず、最初の購入希望者の人に売れば良かった」と「不動産業者選びでマンション売却の金額が変わる」、という事を学び、苦い体験となってしまいました。

初めてのマンション売却、失敗談から知ってもらいたい注意点

売却時期を急ぐあまり、下調べが不十分なままマンションを売却しました。住み替えのため纏まった金銭が必要であった事もあり、希望していた売却額の7割程度の額を提示されてそれを了承し、この結果によって新居の購入時には金額について随分悩まされました。

 

マンションの査定から実際の売却まで2ヶ月程度の時間を要しましたが、後になって考えてみれば決定的に検討する時間が不足していたと感じます。

 

不動産売却にも繁忙期と閑散期があり、全く同じ内容の取引でも時期が違うだけで金額が左右される場合があります。

 

従ってマンション売却の注意点として、何か特別な事情が無い限りは余裕を持ったスケジュールでじっくり検討していく事が重要です。

 

引っ越しの増える3月等は特に需要が高まりますからこの季節は狙い目といえます。

 

しかしこの季節を待つ為に例えば1年近くも待ってしまえば筑後年数が長くなり条件が悪くなってしまうのも事実です。

 

賃貸物件に比べマンション購入を検討する方は時期に拘らず良い物件を探している場合もありますから、1日でも早く売りに出し十分自分が納得出来る金額を相談する事が賢明です。

 

売却後に後悔の無いよう余裕を持った早めの準備と慎重な決断をお勧めします。

マンション売却時にかかる費用で不動産業者ともめた時の話

私は昨年、これまで住み続けてきた我が家である東京の自宅マンションを不動産業者に仲介してもらい売却を行いました。

 

自宅マンションは昨年1400万円で売却する事が出来たのですが、マンションを売却する時にかかる費用について、当初は最初に仲介を依頼した地元の不動産業者の担当者が「マンション売却時には契約書の印紙代の1万5000円のみを先に支払ってもらい、売却後にマンション売却金額の3.15%に6万3000円を足した金額を仲介手数料としていただきます」と話した事から、「マンションが売れるまでは1万5千円の印紙代を支払うだけで良い」との認識でマンションの売却作業に入りました。

 

しかし、いざマンションの売却作業に入ると、仲介の不動産業者の担当者が「出来れば仲介手数料の半額だけでも先にいただきたい」と当初話していた「1万5千円の印紙代だけで大丈夫」という話とは違った手数料の金額を求めてきたのです。

 

妻も私も突然不動産業者から「前金として仲介手数料の半額をいただきたい」と言われたものの、手持ちのお金では手数料に回す分もなく、「どうしようか」とあれこれ金策に走る事まで考えました。

 

しかしよくよく考えてみれば「何で最初に「前金は印紙代だけ」と言っていたのに、それをひるがえした不動産業者に都合を合わせなくてはいけないのか」と感じ、妻と私で不動産業者に赴き、仲介契約の解除を申し出て仲介契約を取りやめる事となりました。

 

結局その後は、仲介手数料の半額を前金として求めない別の不動産業者に仲介業者を変え、マンションを売りに出してから1年と3ヵ月後にようやくマンションを1400万円で売却する事が出来ました。

マンション売却時に仲介の不動産業者に「3ヶ月拘束」をされました

10ヶ月ほど前に、それまで我が家として暮らしていた自宅マンションを売却したのですが、マンションを売却する時に専属の専任媒介契約を結んだ仲介の不動産業者が融通が利かず、マンションを売りに出してから半年以上もマンションを売る事が出来ませんでした。

 

自宅のマンションを売りに出したのは、今から1年と5ヶ月ほど前の事だったのですが、その時に専属の専任媒介契約を結んだ仲介の不動産業者は、「良い物件ですので、遅くとも2ヶ月以内に売る事が出来ると思います」と私と妻に話していたのに、自宅のマンションを売りに出してから3ヶ月以上経ってもマンションは売れませんでした。

 

当初話していた「2ヶ月以内で売れる」という話と食い違いが出ていた為、私と妻は仲介の不動産業者を専属の専任媒介契約を解除する旨を不動産業者の担当者に申し出たところ、「専属契約の3ヶ月以内では売れない事もあります。もう3ヶ月だけ、弊社と契約していただければきっと売る事が出来ると思います」と話した事から、その言葉を信じてさらに専属の専任媒介契約を3ヶ月間延長しました。

 

しかし結局その後3ヶ月経ってもマンションを売る事が出来なかった為、最初の不動産業者とは媒介契約の3ヶ月間が経過したのを確認し、別の不動産業者に仲介を依頼したところ、その不動産業者は1ヶ月で私達の売却希望額を上回る3100万円でマンションを売却してくれました。

 

最終的にはマンションを売りに出してから7ヶ月間ほどかかってしまった事となり、妻と私は「これだったら最初の3ヶ月が過ぎた時に仲介の不動産業者を変えておけばもっと早く売れたのに」と、不動産業者の「専属の専任媒介契約の3ヶ月拘束」という契約期間に従ってしまった事を後悔しました。

マンション売却を急いだために、査定よりも安い金額での売却に

2015年に移住のために東京のマンションを売却することになりました。

 

信頼できる首都圏の不動産会社に査定してもらい、まずまず納得できる金額を設定していただきました。立地もよく、とても条件の良い物件だったので、売れるだろうということはわかっていたのですが、一つだけ問題がありました。

 

それは私の都合でお金が必要で、早急に売却しなければいけなかったのです。

 

結果的に売却金額を下げて対応することになり、本来の査定額よりも一割引きの五百万円ほど低く売却することになってしまいました。

 

不動産業者の方も勿体無いといっておられました。

 

私の場合は物件がよかったのでその程度で済んだかもしれませんが、これが売りにくい物件だった場合だと考えるともっと価格が下がっていたかもしれません。

 

また運よく、地価の下落などの要因もなく、よりよい時期に当たりましたが、売る期間が制約されてしまうということはとても恐ろしいことです。

 

もちろん時間をかければ、それだけ税金の負担や減価償却のリスクがともなってくるものですが、期間内に売らなければいけないというストレスは、それに匹敵するかそれ以上のものだと思いました。

 

マンションを売る時にはきちんと長いプランで考えて売らなければいけない、と強く感じました。

 

今後、売る機会があるわからないのに、五百万円の高い授業料を支払うはめになってしまいました。

 

親から相続したマンションを売却したけど今思うと失敗でした

ちょっと前ですが、親から相続したマンションを売却しました。

 

マンションを売却した理由は、地方にあるマンションで家族4人で引っ越しをする予定もないこと、住むには手狭なマンションだったこと、持っていても固定資産税がかかるだけだからです。

 

こういった不動産を売るのが初めてで何もわからなかったのですが、マンションを見に行った時、ポストにマンション売却を手助けしてくれるという不動産屋のチラシが入っていたんです。

 

しかも高値で売るのに自信があると書いてあったので、連絡を入れてみたのです。

 

この不動産屋さんに連絡を入れたら営業の方がすぐに家に来てくれました。

 

そして、「このマンションは売れます。購入当時の金額とほぼ同じの3000万円で売り出しましょう」と説明されました。

 

築9年たっているマンションでしたしそれほど立地も良くないので、まさかの金額にビックリ。すぐに売却を依頼しました。

 

ところがです。

 

待てど暮らせどマンションが売れたという知らせは来ませんでした。

 

しびれを切らして連絡を入れると、値下げしたほうがいいとのことで一気に300万円の値下げをしたほうがいいと説明されました。

 

仕方なくその言い分を聞いてしばらく待ったのですが、それでも売れないとのことでさらに200万円も値下げまで示唆されてしょうがなくOKしました。

 

そして何とか買い手がついてマンションを売ることができたのです。

 

マンションが売れたときには安堵しました。

 

ただ、後で知ったのですが私が利用した不動産会社はこういった手法でマンションを売る両手仲介をよくしているということがわかったんです。

 

つまり私は安値でマンションを売ってしまったというわけです。

 

なんだかやりきれない気持ちになりました。

 

マンションの売却で必要となる諸費用の種類や費用について

マンションの売却には「手数料」や「諸費用」が必要になります。

 

マンション売却の手数料

 

マンションの売却価格が決まれば「その金額すべてが手に入る」と考えてしまう方もいるのではないでしょうか。

 

そもそもマンションを売却する時には、さまざまな事情がありますよね。

 

新しい家を買う人もいれば、住宅ローンの返済に回して実家に戻るなんていう方もいるでしょう。

 

いずれ、大きなお金が動くので、できるだけ高く売却したいと思うのが普通です。

 

売却の相場や売れそうな額というものはとても気になるものでしょう。

 

まず覚えておきたい点が、マンションの価格は売れたとしても「すべて自分に入る訳ではない」ということです。

 

手数料や諸費用を差し引いたものが「手取り金額」になるのです。

 

 

マンションを売却には、次のような諸費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記にかかる費用
  • 住宅ローンに残債がある場合の金額
  • リフォーム代や引越し費用

これらを合計したものが「マンション売却に必要な諸費用」になりますから、売却代金から、これらの諸費用を引いた額が手元に残ると考えればいいでしょう。

 

 

不動産会社に払う仲介手数料っていったいいくら?

 

マンション売却の手数料の中で一番金額が大きいものが、仲介手数料かもしれませんね。

 

マンション売却で払う仲介手数料

 

そもそも不動産の売却というものは買主あってこそのもの。

 

買主が見つからなければ話になりませんから、不動産会社に「買主を見つけて欲しい」と仲介を依頼します。

 

ここで仲介によって買主が見つかれば、不動産会社には「仲介手数料」を支払う必要があります。

 

仲介手数料はいったいどのくらいかかるのかが気になるところですよね。

 

仲介手数料の上限額

 

仲介手数料は「これ以上は請求できないよ」という上限の額が法律で決められています。

 

不動産の売却価格に対して計算方法が変わってきます。

マンション売却価格

仲介手数料

200万円まで

売却価格×5%

200万円〜400万円

売却価格×4%

400万円以上

売却価格×3%

 

このように3つに区切って計算していきます。

 

 

ただ、一般的にはマンションの売却は400万円以上の価格がつくことがほとんどですよね。

 

400万円以上の売却額になるものは次のような簡易計算式を用いて素早く計算できます。

 

仲介業者に支払う仲介料=マンション売却価格×3%+6万円となります。

 

例えば、

あなたのマンション売却価格3,000万円×3%+6万円=96万円が仲介手数料となります。

 

あくまでも仲介手数料の算出は上限なので、不動産会社によって上限設定は様々です。

 

不動産会社によっては、1%や1.5%のところもあるでしょう。

 

ここで注意したいのは、上限だから交渉すれば仲介手数料が下げられるのではという考えです。

 

仲介業者は、依頼を受けたマンションが売れて初めて報酬をいただけます。

 

なのでそれまでの努力が無駄になる場合もあるわけですね。

 

そこを考えずに安易に仲介手数料を下げに行くのは、不動産会社の担当者としては、あなたのマンションを売却することに力を入れるよりも、満額手数料がもらえるお客さんの方を優先することもあり得ます。

 

マンションが売れないことになってしまわないように、できれば仲介手数料を下げることはやめた方が良いです。

 

 

売買契約が成立しなければ仲介料は支払わなくてもOK

 

仲介業者でもマンションが売れない

 

仲介手数料は契約が成立しなければ支払う義務はありません。

 

不動産会社に仲介を頼んでも、買主が見つからずに他の不動産会社に契約しようということもあるかもしれません。

 

媒介契約の有効期間が過ぎても買主が見つからなければ仲介手数料は支払わなくてもOKです。

 

また、上限ギリギリまで必ず支払わなければならないことでもないのです。

 

そのため、最近では仲介手数料を安くするという不動産会社もあります。

 

上限を超えて請求してはならない金額ですから、これを超えて請求されることのないように覚えておくとよさそうですね。

 

仲介手数料っていつ支払うもの?

 

上限額が決められているとはいえ、マンションを売却する時にかかる諸費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料

 

「いつまで準備すればいいの?」というところが気になるところですね。

 

仲介手数料とは、そもそも「成功報酬」です。

 

売買契約が成立し取引が無事に行われた場合に、不動産会社に支払うもの。

 

仲介により買主が見つかり「売買契約」を結べば、不動産会社は売主に請求することができます。

 

でも不動産の額が大きければ大きいほど、手数料の金額は増えますよね。

 

売買契約が決まったとしても手元に売却金額はありません。

 

大きなお金を準備するのは大変かもしれませんね。

 

それでは、いったいいつ支払えばいいのでしょうか。

 

マンションを売って仲介手数料を払う人

 

一般的には、契約時に半分、引渡しが完了した時に半分であることが多いです。

 

ただ、不動産会社によっては「契約時に全額」というケースもあります。

 

売買契約が成立しているので、支払わなければならないのも分かりますが、売主側としては引渡しが完了していないのに全額支払うのも若干の不安が残りますよね。

 

しかし、不動産会社によって、支払い時期には差がありますから、マンション売却で仲介を依頼する際に仲介手数料の支払い時期についての確認をしておくことをお勧めします。

 

基本的には媒介契約書に支払時期が明記されているので、しっかりと確認していざという時に支払いができるようにしておきたいものですね。

 

 

マンション売却時の印紙代とは?

 

マンションの売買契約書には売却にあたってのさまざまな重要事項が記されます。

 

マンションの売買契約書にサインする人

 

後々トラブルが起こらないようにするための大事な書類です。

 

実はこの売買契約書はマンションの売却価格に応じた額の印紙を貼らなければならないように定められています。

 

例えば、以下のようになります。

マンションの売買契約書への記載金額 印紙代
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円

 

また印紙代は売買契約書1通に対して必要になります。

 

なので一般的には買主と売主がそれぞれ売買契約書を持つことになるので、印紙代は2倍と思ってください。

 

 

 

マンションを引き渡すときの登記にかかる費用

 

マンションを売却した場合には、引渡しと同時に所有権は新しい所有者になります。

 

ここで所有権を移転する登記が必要になりますが、これを所有権移転登記と言います。

 

 

また、住宅ローンが残っているマンションを売る場合には、抵当権を抹消する登記も必要になります。

 

多くの方は金融機関でお金を借りてからマンションの購入をしたのではないでしょうか。

 

するとそのマンションには「抵当権」が設定されることになります。

 

抵当権に使うマンションの登記済権利書

 

これを外すには、住宅ローンを一括で返済しなければなりません。

 

とは言っても、買主から売却代金が入ってこないことには、金融機関に残債を振り込むことは難しいですよね。

 

残債の一括返済は、引渡し時に買主から入ってきたタイミングで金融機関に残債の返済、そして抵当権の抹消登記を行うという流れになります。

 

所有権移転登記や抵当権抹消登記などは、司法書士に依頼することになりますが、費用についてはその司法書士によって違いが出てきます。

 

尚、所有権移転登記については、買主が依頼する司法書士に売主もお願いするのが一般的です。

 

 

諸費用をカバーするために高い査定でマンションを売る!

あなたが高いお金を払って購入したマンションはどのように査定価格がつけられるのでしょうか?

 

まずマンションの査定を依頼する方法には、机上査定と訪問査定があります。

 

机上査定は、間取りや築年数などの情報だけを頼りに概算で計算する方法です。

 

周辺の類似マンションなどの売却実績や国土交通省が公開する公示地価や都道府県地価調査なども参考に査定価格が算出されます。

 

なので、あくまでも参考であり、実際に売ろうとするマンションの劣化状態や利便性などの立地条件などは考慮されていません。

 

そこで、より具体的で詳細な査定となると、訪問査定となります。

 

 

訪問査定とはどのようなものなのでしょうか。

 

こちらは、不動産会社の担当者が査定依頼するマンションへ実際に訪問し、物件の価値をチェックして査定価格を出す方法です。

 

不動産担当者の訪問査定の方法

 

不動産屋の担当者に家の中を見てもらい査定してもらうのですが、どのような点に注意しておいた方がよいのでしょう。
また、不動産屋の担当者はどのようなところを見て査定をしているのでしょうか。

 

一般的にマンションの査定ポイントというのは大方決まっていることが多いです。

 

査定の流れとしては、そのポイントを項目ごとに担当者がチェックして、プラス要素があるなら査定アップ、マイナス要素があるなら査定がダウンします。

 

それらの項目の合計を考慮して査定額を割り出す参考にしているのです。

 

査定項目のプラス要素が多くあるようであれば、周辺の相場よりも高めの査定額になるでしょう。

 

マンションの築年数や間取りだけでは分からない部分を不動産屋さんが実際見て、適正な価格を導き出しているのです。

 

 

不動産屋が訪問査定でコッソリ見ている4つのチェックポイント!

私がマンションを売却したときの経験で紹介すると、不動産会社の営業マンは訪問査定でこんな所をチェックしています。

 

 

訪問査定で具体的にチェックしているポイント

 

マンション近隣の環境

訪問査定の流れでは、マンションそのものだけでなく、その近隣環境もしっかりチェックされています。

 

公共施設や公園などに近かったり、日常生活に便利な商店街や商業施設へ行きやすかったりするのかなどを見ています。

 

さらに周辺の治安の状況、騒音問題や近隣トラブルなどはないか、繁華街などに近すぎないか、静かで住みやすい環境であるかも見ています。

 

マンションの管理状態

マンションの場合には、さらに自分ではあまり気付かないところをチェックしています。

 

それは、マンションの管理組合の財務状況や管理会社の管理体制がしっかりしているのかなどです。

 

建物全体の修繕や共用部の清掃が行き届いているとプラス査定になります。

 

売却するマンションの環境条件

室内では日当たりや通風、窓からの眺望はどうかなど、住むにあたり快適といえる要素が多いとプラスです。

 

売却するあなた本人

実は、売却査定を依頼した人についてもこっそりチェックしています。

 

訪問査定で注意する事

家の心象の良さはよい査定をもらう上で重要なのはいうまでもありませんが、売却依頼者も営業担当者の心証をよくしておくことはとても重要です。

 

なぜなら、不動産取引は金額が大きいために契約に関してトラブルになるととても大変です。

 

後々のことを考えて、仮に査定を依頼した人が一方的に法外な要求をする人であれば、不動産屋は取引するのを控えたいと考えることもあります。

 

遠まわしに査定金額を低くして依頼者から取引を断ってくるようにする可能性もあります。

 

もちろん、身だしなみや服装もマナーとして整えておくとよいでしょう。

 

 

こんなマンションはリフォームなど手を加えると売却時の査定アップにメリットがある

長く住んでいたマンションは築年数も経っているので、、

  • 壁紙が黄ばんでいる・子供が落書きや物をぶつけて傷んでいる。
  • キッチン周りが古臭くて使いにくい。
  • 水回りのパッキン類が劣化している。

などなど査定で値引きされるのでは?と思う点があると思います。

 

ですが、リフォームすることで費用が発生するので、売りたい価格も必然とアップしてしまいます。

 

そうなると買主の条件も絞られてしまいますし、キッチンのリフォームなどでは、買主の趣味と合わなければ売れない原因になってしまうこともあります。

 

そこで、当時不動産屋に相談したときに教えてもらったこんなマンションなら査定価格がアップしてメリットのあるリフォームについて紹介します。

 

 

マンション売却の査定アップにリフォームは本当に必要か

「転勤で今住んでいるマンションを売却したい」「子供が大きくなり、手狭になってきたのでマンションから戸建てに引っ越すことを検討しはじめている」などのように各家庭の事情でマンションの売却を検討したり、すぐに売却しなければいけなかったりという状況になることがあります。

 

取り急ぎ、不動産仲介会社に連絡をして売値がどれ位になるのか査定に来てもらうということをする人も多いのではないでしょうか。

 

マンションを売却することは一生のうちでそれほど多く経験することはないでしょう。

 

そのため、果たして満足のいく査定額になるのか、売値は適正なものなのかよく分からないと不安に感じる可能性もあります。

 

愛着のある自宅マンションですので、できれば売値は高いほうがよいと考える人が多数でしょう。

 

マンションの査定は、築年数、近隣の環境、立地の人気度や最寄り駅からの距離など総合的な判断のもと売値が決定されます。

 

そのため、これらの要素は売主の意思で変えることができません。

 

売主が自ら査定価格を上げるためにできることといえば、室内の適切なリフォームを実施しておくことです。

 

適切なリフォームができれば査定に好影響を与える可能性があります。

 

査定アップのためのリフォーム実施のポイント

室内が全て新築同様にリフォームされていれば、査定額はリフォームされていないよりもアップします。

 

しかしながら、室内をフルリフォームするには通常数百万円ほどの出費は見込んでおく必要があります。

 

それだけの出費をしても査定額が数十万円のみのアップに留まってしまったら、結果査定額がアップしたとしても、売主の持ち出し金額が多くなってしまいます。

 

リフォーム実施をすることにより査定価格は上がりますが、どこを重点的にリフォームするか計画をしっかり立てておくことが大切です。

 

リフォームすることで査定に影響がでやすい部分はキッチンやバス、トイレなどの水周り部分です。

 

水回りのリフォーム

 

築年数が経っていても、この部分の交換をしていなかったという場合にはリフォームしておくとよいでしょう。

 

水周りなどの設備の部分は、内覧者の印象を大きく左右する場所であり、やはり清潔感がある印象が残るマンションは査定価格がアップするだけでなく、売れやすくなるといえるでしょう。

 

但し、水周りの設備は、デザインや色使いの個性が強すぎるものにしてしまうと、万人受けしない可能性があります。

 

あくまでも清潔感のある色使いで、設備も必要なものが備わっているというポイントに注目して選ぶとよいでしょう。

 

それ以外のリフォームは避けた方が良いです。

 

なぜなら買主はあなたと趣味が合う可能性は限りなく低いです。

 

折角、お金を掛けてリフォームするも、買主が気に入ってくれなければリフォームをした意味がありません。

 

マンションが売れずがっかりする人

 

であれば、リフォーム費用を上乗せして高値で売るより、売却価格をできるだけ安く抑えて、リフォームをするか?しないか?は買主にお任せするのがベストです。

 

無駄な費用を使うこともなく、売却額を安くすれば、それだけ買主が見つかる確率が上がります。

 

訪問査定で準備しておくもの

では、いよいよ不動産会社による訪問査定です。

 

ここでは訪問査定で準備しておくものを紹介します。

 

当日バタバタしないようしっかりと準備しておきましょう。

 

  • マンションを購入した時の契約書
  • マンションの管理費や駐車場代、修繕積立金など毎月必要となる費用
  • 固定資産税と都市計画税の金額がわかる資料
  • 住宅ローンが残っていれば最新の住宅ローン残債務額がわかる支払い明細書

 

これらは不動産会社の担当者が訪問査定の時に確認することがありますので、事前に準備しましょう。

 

マンションの査定価格は相場に見合っているか

 

汚い水回りは、リーフォームして綺麗になった!これで高く売れるぞ!!

 

そこで不動産会社に提示してもらった査定額。

 

折角お金をかけて綺麗にしたマンション。

 

でも待てよ。。その査定額が相場と適正なのかわからない。もしかすると相場よりもかなり安いかも。。

 

そこで自分でマンションの査定額が適正かを調べる方法を3つ紹介します。

チラシで調べる

新聞の折り込みなどで近所の不動産会社のチラシが入ると思います。

 

このチラシからあなたが今売ろうとするマンションの坪数や築年数が近い物件の売り出し価格をチェックする方法です。

 

売却までの期間に余裕がある方は、今からでもチェックするとよいでしょう。

 

ネットを使って調べる。

あなたのマンションの名前で検索してください。

 

チラシでは募集していなくても、不動産会社のホームページにあなたと同じマンションが売り出されていることがあります。

 

もし見つかれば、まさしくその価格と比較すれば、査定額が妥当か判断がつきます。

 

またチラシと同じように売却するマンションの坪数と築年数で検索して、同様の物件を見つけることもできます。

 

検索しても似た物件が見つからない場合は、近所の売り出しているマンション価格を調べ、その坪単価を調べて、あなたのマンションの査定価格を知ることもできます。

 

例えば、
見つけたマンション:3,000万円÷60坪=50万円/坪という事がわかります。

 

すると、あなたのマンションが70坪とすれば、70坪×50万/坪=3,500万円と予想が立てられます。

 

不動産一括査定サービス

自分で近所のマンション売り出し価格を調べることが必要なく、ネットを使ってマンションの坪数や築年数など簡単な入力で複数社から査定価格を提示してくれるサービスです。
これが一番時間を費やすことなくおすすめです。

 

 

具体的に不動産一括査定サイトとは?初めての売却でも簡単なの?

不動産一括査定サービスとは、ネットを使って複数の不動産会社から売ろうとするマンションの価格を提示してもらえる無料で使えるサービスです。

 

全国展開している住友不動産や大東建託、ダイワハウスといった大手不動産会社から地元密着の優良不動産からの査定なので信頼も高く、安心して利用できます。

 

マンション一括査定サービス

 

とくにおすすすめのポイントが、マンションの売却が始めての方で不動産屋選びも判らないという方には、当サービスが実施している審査に合格した優良会社のみ登録されているので、悪徳業者に引っかかる心配がありません。

 

 

使い方は簡単で、物件の情報(間取りや築年数など)・売却する理由・査定方法(机上査定又は訪問査定を選択)などの情報を入力すれば、その場で売却の対応可能な不動産会社の企業情報が一覧で表示されます。

 

その中から気になる不動産会社を選択して、あとは査定結果の連絡を待つだけです。

 

利用するポイントは、査定の依頼方法には2パターンあります。

  • 詳細な査定をしてほしければ「訪問査定」
  • とりあえず参考で価格を知りたければ「机上査定」

 

訪問査定は、実際にご自宅に担当者が訪問することになりますが、机上査定は査定依頼した物件周辺の相場から査定価格を算出するので担当者が実際に訪れることはありません。

 

まだ売ると決めたわけじゃないのに担当者に営業されたら嫌だな。」という方は、机上査定から利用するのをお勧めします。

 

ほとんどの方が、机上査定で結果を比較してから、次に訪問査定を受けています。

 

一括査定サイトを活用するメリットは、、

  • 一回の査定依頼で複数の査定価格が出るので最高値を知ることが出来る。
  • 複数の査定を比較できるので素人でも相場を知ることが出来る。
  • 休日など時間を割いて不動産回りをしなくてよい。
  • 選び抜かれた優良会社だけ扱っているので騙される心配がない。

 

尚、査定結果の連絡方法について、「電話だと営業・勧誘を断りずらい」と思う方は、査定依頼時に審査結果を「メールで連絡」を選択することが出来ます。
(一括サービスによっては、要望覧に「メールで連絡希望」と入力)

 

マンション売却の一括査定サービスの利用方法

私も実際に利用しましたが、一括査定サービスは本当に便利です。

 

相場を調べる知識がなくても、複数の不動産会社から査定をもらえるのでそれを比較すれば、自分のマンションが一番高く売れそうな不動産会社を見つけることが出来るだけでなく、相場を知ることが出来ます。

 

なので、地元でお世話になっている不動産会社に売却を予定していたとしても、このサービスを利用すれば、売却価格の交渉ネタにも活用できます。

 

私以外にも実際に一括査定サービスを利用して売却した方の体験談を見てみると、メリットが多いことがわかりますよ。

 

不動産一括査定のしくみとは

 

自分のマンションがいくらで売れるかということは、かなり気になるポイントです。

 

インターネットを使用して、価格の相場を調べることもできますが、具体的な情報を入力してパソコンだけで査定をしてくれる一括査定はかなり便利です。

 

マンション一括査定サービスを利用する男性

 

しかも、複数の不動産会社の査定額を同時に入手できるのですから魅力的です。

 

 

それでは、いったいどうして「一括」で査定を受けることができるのでしょうか。

 

それは、一括査定サービスのサイトに入力した情報がもとになり、それぞれの不動産会社にマンションンの査定を依頼してくれるからです。

 

そのためマンションを売却したいと思った人は、一括査定サービスのサイトで情報を入力していく・・・という、この一回の作業で複数業者に依頼できることになります。

 

もし、一括査定サービスを利用せずに複数の不動産会社に依頼するなら、何度も同じ情報を伝えて、それぞれの不動産会社との連絡を取らなければならないことになりますよね。

 

一括査定サービスと普通の査定依頼を比較すると、ずいぶん便利に利用できるということが分かるのではないでしょうか。

 

 

一括査定を依頼する前に準備しておきたいポイント

 

一括査定サービスを利用する場合には、住所とマンション名だけで査定額が出るわけではありません。

 

間取りや面積、築年数など詳しい情報を入力する欄もあるので、マンションに関する書類があれば一式準備してから、一括査定サービスの利用を進めていくといいですね。

 

仮に、書類がなくてもおおよそのデータでも査定額は出ますが、精度の低いものになってしまいます。

 

また、一括査定の方法には机上査定と訪問査定という方法があります。

 

「とりあえず相場を知りたい」などの場合は机上査定でもいいでしょうが、売却をするとなると訪問査定が必須です。

 

査定をお願いする不動産会社が多いと比較しやすいのでは?と思ってしまいがちですが、あまりにも多くの不動産会社に依頼してしまうと、どこに頼めばいいかの判断がつきにくくなってしまいます。

 

不動産会社はどこも同じではありません。

 

査定額ももちろん違いますが、それぞれに特徴があります。

 

一括査定を依頼して、査定額を連絡してもらう段階で、それぞれの業者の特色を見極め信頼できそうな会社を選ぶようにするのがポイントです。

 

 

不動産一括査定サービスの利用の方法

 

ここで一般的な不動産一括査定サービスの利用の流れについて、おすすめのサービス「リガイド」を例にご紹介していきたいと思います。

 

マンション売却でおすすめのリガイド

 

マンションの間取りや住所、築年数を入力

 

売ろうとするマンションに関する情報を入力します。

 

まず、マンションの住所を入力します。

 

また、マンションであれば「マンションの名前と部屋の番号」も入力をします。

 

建物の間取や面積などについても、おおよそのデータを入力します。

 

さらに、築年数も必要なので覚えておくといいですね。

 

物件情報はだいたいの数値でもOKですが、事前に書類を準備しておけばよりスムーズに入力が進められます。

 

リガイドでの一括査定方法、物件情報入力

 

 

物件の所有者や査定方法、売却希望時期などを入力

次に連絡先や、マンション所有者などの情報を入力します。

 

ここでは売却時期や査定方法も希望できます。

 

時間に余裕がある方は、1年以内などを選択する方が、希望の売却価格で売れる確率は高くなるでしょう。

 

査定方法としては、入力した情報だけで査定をしてもらえる「机上査定(簡易査定)」、実際に訪問してもらい状態を見てもらった上で査定してもらえる「訪問査定」の二つの方法があります。

 

机上査定では、情報のみでの査定額なのでおおよその額になります。

 

「だいたいの金額を知りたい」「売却を決める前に相場を知りたい」などの方は、こちらを選択してもいいかもしれませんね。

 

気軽に査定額を知ることができます。

 

一方、具体的に売却を進めていきたいという方は、訪問査定でより精度の高い査定額を知る方法が適しているのではないでしょうか。

 

訪問査定の場合、物件の情報に加えて、実際の不動産の状態を詳しくチェックしての査定額になるので正確性は高いと言えます。

 

リガイドでの一括査定方法、個人情報などの入力

 

気になる不動産会社を選び査定を依頼する

これまでに入力した情報をもとに査定可能な不動産会社の一覧が表示されます。

 

この中から気になる不動産会社を選択すれば、先に選択した査定方法で後程、査定結果が提示されます。

 

リガイドは、他のマンション一括査定サービスより登録会社をより厳選しているので、大手不動産会社がほとんどですね。

 

リガイドでの一括査定結果

 

一括査定サービスにはたくさんの不動産会社が登録されています。

 

ポイントは、一社だけ選ばずに複数社を選択して、査定結果を比較できるようにしましょう。

 

また、査定結果の連絡をメールで受けたい場合は、希望欄へ記載すれば対応してくれます。

 

 

マンション売却で訪問査定を選ぶメリットと当日の対応

 

訪問査定では入力した情報以外の細かい点についてチェックして査定します。チェックの内容としては、情報だけでは分からない次のような部分。

  • 間取りがどのようになっているか
  • 部屋の向きはどのようになっているか(日当たりが良好かどうか)
  • 部屋から見える景色はどのような感じか
  • 壁や床の傷、修繕が必要な箇所があるかどうか

 

このような情報は、実際の訪問査定でなければ把握できないものです。

 

また、不動産会社の人が訪問査定に来る時に掃除をした方がいいかどうかについても心配になるでしょう。

 

しかし、基本的に「査定」の段階であれば、念入りな掃除は不要と考えてもいいかもしれません。

 

査定では、上記のような部分をチェックするだけですから、掃除をしたとしても査定額にプラスの影響が出ることはあまりありません。

 

ただ、足の踏み場がないほど物が散乱しているなどの状況では、査定に時間がかかってしまいます。

 

そのため、不動産会社の方が来る際には、日常の掃除程度でも十分です。

 

しかし、実際に売却を依頼して購入希望者の方がきた場合には、それによって「購入したいかしたくないか」が決まってしまうので、念入りな掃除をしておくことをお勧めします。

 

理由があって早くマンションを売りたいと希望する方は、最初から訪問査定を依頼すれば、より売却額に近い査定を受けることが出来ます。

 

マンションを売りたいけどローンの残債があると売却できない?

住宅ローンの支払い中・・・残高がまだ残っているけれどマンションは売却できる?

 

マンションや一戸建ては高い価格ですから、ほとんどの方は住宅ローンを利用するものですよね。

 

住宅ローンは金融機関から住宅購入のために借りるお金のことです。

 

それぞれの利用する住宅ローンの内容や頭金の有無にもよりますが、返済は長期に及ぶことがほとんどです。

 

そのためマンション売却をしようとする時に、まだ住宅ローンの残債がある・・・という方が多いのが現状です。

 

そこで気になるのは「住宅ローンの残債があるのに売却って可能なの?」というところ。

 

住宅ローンを組んでまで購入したマンションですから、なるべく払い終えたいという気持ちがあっても、売却しようと思う背景にはいろいろな事情があるものですよね。

 

それでは残債がある場合の売却は可能なのでしょうか。

 

基本的に残債があると売却はできない・・・、しかし売却額で一括返済できれば問題なく売ることが可能です。

 

安心しましょう。

 

 

完済できる見込みがあるか・・・という点がカギ

 

マンションの購入で住宅ローンを組む時には、マンションには抵当権が設定されます。

 

抵当権は返済が滞った時のための担保のことです。

 

金融機関は、何千万レベルのお金を融資しますよね。

 

そして返済期間は何十年と長期に及びます。

 

借りる時には、厳しい審査もありますから返済可能な額を設定して融資を受けます。

 

しかし、年数が経つにつれて事情が変わり、返済できなくなってしまうこともあります。

 

しかし、返済の滞りが続くと、金融機関にとっては大打撃ですよね。

 

そこで、金融機関は住宅ローンを組む際に物件に抵当権を設定し、「払えない」という期間が続けば物件を差し押さえることができるようになっています。

 

つまり残債が残っている状態では、抵当権がついたままです。

 

抵当権を外す条件は「完済」です。

 

ですので、残債があっても完済できる見込みがあるならば売却は可能ということになります。

 

例えば、残債が1800万円あったとします。売却価格は2200万円だとすれば、仲介手数料やその他の諸費用を支払っても残債に回せるだけのお金が残ります。

 

それで残債を一括で返せば、完済できます。

 

マンションの売却価格 2200万円 > 住宅ローンの残債 1800万円

 

このようにマンション売却により残債が一括できるくらいの収入がある場合をアンダーローンと言います。

 

対して、売却額では残債を一括で返すことができなければ、オーバーローンということになります。

 

 

残債がどのくらい残っているかを把握しておきたい

 

不動産一括査定などで、どのくらいで売れるという金額には一喜一憂するものですよね。

 

しかし、残債がある方は、査定額が残債よりも多いか少ないかということは非常に重要です。

 

どのくらいで売れる可能性があるか、残債はいくらか、諸費用はいくらかということを事前に計算しておくことをお勧めします。

 

マンション売却価格 > 残債 + 諸費用

 

このように残債と諸費用を足した額を支払っても、利益が出るのは理想ですよね。

 

この場合は一括返済できるので、残債が残っていても売却ができるということになります。

 

まずは残債額を把握することが第一歩です。

 

 

マンションの売却時には諸費用がかかる

 

残債が1800万円残っているならば、1800万円という価格設定にすればいいのかと思いがちですが、実はそうではありません。売却するには次のような諸費用がかかります。

 

 

仲介手数料

 

不動産会社に仲介してもらって売却する場合、売却価格に応じて手数料を支払わなければなりません。売却に際しての手数料の中でも最も大きな費用です。

 

 

繰り上げ返済手数料

 

金融機関の住宅ローンの残債を一括で支払う場合に、かかる手数料です。金融機関によって手数料は異なり数千円程度で済む場合もあれば、数万円程度であることもあります。

 

 

印紙代

 

売買の時に取り交わす契約書に貼付すべき印紙です。契約金額に応じた額が定められています。

 

 

司法書士への報酬

 

住宅ローンを利用して購入した物件の場合には必ず抵当権がついていますので、残債を一括返済したと同時に抵当権は抹消されます。また、新しい買主の登記もしなければなりません。登記については分からないことが多いですよね。そこで、専門家に任せることをお勧めします。このような登記手続きをしてくれるのが、司法書士です。

 

 

税金関係

 

売却することによって大きな利益が出ると、それに応じて税金がかかります。個人の状況によって異なる額です。

 

 

つまり、これらの諸費用を差し引いて利益となる訳です。

 

マンションを売る時には、これらの費用がかかることをあらかじめ考慮の上、価格を設定するといいですね。

 

 

オーバーローンの場合でも売却できる可能性がある

 

住宅ローンの残債がマンションの売却額よりも少しばかり多かった・・・。

 

こんな場合には諦めるのはまだ早いです。少しオーバーしたくらいならば、親や親類から借金して一括返済に回せることもあるかもしれません。

 

また、現在のマンションを売却して新しい不動産を購入するというような住み替えの場合には、買い替えローンを利用できる場合もあります。

 

しかし、必ずしも利用できるとは限りません。資金の計画はとても大事なことです。残債がある場合には、専門家に相談するなどして、資金計画を十分にしておく必要があるのです。

 

 

マンションが高く売れる時期や売れやすいタイミングを知りたい

これまで大切に住んでいたマンションを手ばなくのですから、売却するときはより高く・より早く売れるベストタイミングを知りたいですよね。

 

不動産の売却は「こうすべき」「この時期に売るべき」という明確なものはありません。

 

マンションを売るなら、少しでも高いお金で売りたいと考えるのが一般的なので、売るべきベストタイミングが分かれば、その時期に売ろうと考える方もいるかもしれません。

 

 

マンションが高く売れる明確な時期はありません

 

ただ、一年を通して考えると「この時期に売れば高く売れる」という明確な時期はありません。

 

ひとつ言えるのは景気が良いには高く売れます。

 

しかし景気がいいからと言ってどんな物件も高く売れることではありませんよね。

 

つまり、物件そのものの魅力が「高く売れるかどうか」ということに関係してきます。

 

「この物件なら高いお金でも欲しい」という人気物件ならば、時期に関係なく高く売れます。

 

「高く売れるタイミング」を見計らうよりも、「売りたい」と考えた時に売り出す方がいいでしょう。

 

少しでも早く買主が見つかるように、売却を進めていくことが大切です。

 

 

マンションが売れやすい時期ってある?

 

「高く売れる時期」というのは特にありませんが、売りやすい時期、つまり購入者が多くなるであろうという時期があります。

 

購入希望者が多くなるであろう時期に売りだせば、多くの方の「購入候補」の物件になれるので、普通の時期よりはチャンスと考えることもできます。

 

それでは、マンションが売りやすい時期について考えてみましょう。

 

 

1〜3月頃(春に向けて)

 

日本では新年度が4月からですよね。

 

そこで、4月からの新年度に向けて新しい住居に引っ越しを考える方が多くなります。

 

特に子供がいる家庭では、引っ越しを年度途中でしてしまうと「転校」しなければならないデメリットがあります。

 

子供達の気持ちを考えると「学年途中の転校は避けたい」というご両親も多いですよね。

 

そこで、4月から新しい学校に転校することを考えて、3月までは引っ越したいと考えるようです。

 

また、仕事をしている方の転勤に伴って、新居を購入しようと考えるケースも多いため売却がしやすいと言われています。

 

このことから、1〜3月という春に向けた時期は新居を探す方が多くなると言われています。

 

ただ、住み替えで引っ越す方は、自分の不動産を売る可能性もありますよね。

 

そう考えると「住み替えで新しい住居を購入したい」という“需要”も多くなる時期ではありますが、その分「マンションを売りたい」という“供給”も増えることになります。

 

 

・9〜11月頃(秋〜冬に向けて)

 

新年を新しい住居で迎えたいという方は、秋にかけて新居を探し出し始めるようです。

 

正月を新しい家で迎えるには、やはり秋がベストな購入タイミングなのでしょう。

 

また、会社の移動もこの時期によくあります。そこで、移動に伴い、新年を新しい家と考える方もいます。

 

このように飽きも不動産市場が活発化する時期なので、売りやすい時期と考えてもいいのではないでしょうか。

 

 

売りやすい時期を逃せば売りにくいの?

 

子供の転校に合わせてという新年度に向けた引っ越しは、子供がいるご家庭に限定されますよね。

 

しかし夫婦二人の家庭や子供が大きく成長した家庭、一人暮らしの方では、特に時期にこだわらないケースが多いです。

 

こういった方達は「住み替えしたい」「マンションを購入したい」と思った自分のタイミングで動きます。

 

今では晩婚化が進み、あえて家庭を持たないシングルの方も多いですよね。

 

「物件情報を見ていたら購入したくなった」と、急に購入を思い立つ方もいるかもしれません。

 

すると、前述のような「春」あるいは「秋」だけが不動産購入が活発になると一概には言えなくなってしまうのです。

 

また、結婚に伴って購入を考える方もいますよね。

 

そのため、年中通して「マンションを購入したい」という方はいることになります。

 

ただ、これらの方は特に「いつまで引っ越したい」と明確に考えずにゆっくり探すことも考えられます。

 

そのため「これだ!」と思う物件に出会わない限り、購入意欲が高まらない方もいるのかもしれません。

 

春や秋は購入希望者も多くはなりますが供給も増えるので、売主としてはライバルが多い時期になります。

 

また、その他の時期にも一定に新居を探す方はいますが、購入意欲がそれほど大きくない方が多いとも言えます。

 

このように、一年を通じて売れる可能性はあるので、春や秋を逃しても売れにくいということはありません。

 

 

高く売ることよりも購入者が見つかることが大事

 

引っ越しシーズンや売りやすい時期というものがあっても、マンションが売れるかは結局は「縁」です。

 

自分が売り出した物件に興味を持ち「買いたい」と思ってくれる方がいれば売れますが、そういった人がいつ出てくるかは分かりません。

 

売りやすい時期に売り出しても現れない可能性もあります。

 

そこで売りやすい時期や高く売れる時期というものは、あまり大差ない問題とも考えることができます。

 

購入してくれる人が一日でも早く見つかることを考えれば、時期を待つよりも早めの段階から売却の準備をしておくようにするのが重要です。

 

マンションを売却した時に発生する消費税の種類について

マンションなど不動産を売却した時、課税対象になるのは「建物」

 

毎日の生活と切っても切り離せない消費税。食べ物や日用品、生活必需品を購入する時などには必ず「消費税」がかかっています。

 

ひとつひとつには消費税が少ないと感じても、積もり積もって考えると相当な額。年間どのくらいの消費税を支払っているかと考えると、圧迫感を覚えますよね。

 

また、当然ですが買い物の額が大きくなればなるほど、消費税の額は大きくなってしまいます。家電や自動車、不動産などの大きな買い物の時には消費税が高いのにびっくりすることも多いですよね。

 

不動産を購入するという立場にたった時にはその額は大きさにゲンナリしてしまうもの。

 

一度に多額の消費税がかかるため、消費税に関しては気になるところです。

 

この先、消費税が増税されれば益々家計を圧迫する金額になるので少しでも抑えたいところです。

 

不動産というと「土地」「建物」とありますが、実は土地に関しては非課税扱いとなっているのです。

 

そもそも「土地」は消費されませんよね。

 

一方「建物」は消費されますから、課税対象という考え方になります。

 

ただし、これは不動産会社などの業者から購入する場合の話。

 

新築一戸建てや新築マンションを購入する場合には業者からの購入となるので、建物の額に応じて消費税を支払わなければなりません。

 

しかし、一方で売主が個人のばあいなら、消費税は発生しません。

 

ですから「自分が所有しているマンションを売却する」というケースでは、建物価格にプラスして消費税分も買主から代金として上乗せされるのではと考えてしまいそうですが、個人は事業者ではありませんから、「建物」を売る場合でも、消費税はかからないと覚えておくといいでしょう。

 

そのため、一般的に中古マンションには消費税がかからないと話す人が多いのです。

 

売主が個人で買主も個人、間に仲介業者が入っていますから、消費税は発生しません。

 

ただし、個人所有のマンションをいったん不動産業者が買取し、そして「中古マンション」として販売するケースでは、売主である業者が所有している物件を売却するということになるので消費税がかかることになります。

 

「中古マンションは消費税がかからない」わけではなく、売主が個人なのか、業者なのかというとことで課税および非課税が決まります。

 

買主側として「消費税を払うものかどうか?」と思った時には、取引態様に注目してみてください。

 

不動産広告のチラシや情報を見てみると分かると思いますが、取引の状態が記載されているのが分かるでしょうか。

 

取引態様という欄にある「売主」「仲介」などという文字。

 

これが、売主が誰であるかを明確にしています。「売主」と記載されていれば、不動産会社が売主ですから、建物に対しての消費税がかかることになります。

 

 

不動産を売却したら他に消費税の課税対象のものはある?

 

このように、個人が「売却する立場」にたった時には、消費税を納める義務はありません。ただし、売却する側が不動産会社に支払わなければならない消費税があります。

 

それが「仲介手数料」に対しての消費税。

 

そもそも消費税の考え方は業者がものやサービスを提供した場合に課税されます。

 

消費税は商品を購入した時以外にも、日常的に発生しているのが分かりますよね。

 

美容院に行っても、リフォーム会社に工事を頼んでも、「施術代」「工事代」というサービスに必ず消費税がかかります。

 

つまり、不動産会社が仲介してあなたのマンションを売却した場合、「仲介」というサービスに対して売主が不動産会社に消費税を支払わなければならないのです。

 

 

仲介手数料の消費税ってどのくらい?

 

中古マンションや中古住宅、土地などを売却する時には、自力で買主を見つけることが難しいので仲介してもらうケースがほとんどです。

 

不動産会社は「仲介」というサービスを売主と買主に提供することになりますよね。

 

「仲介」をして「売買契約」を結び売却に至ったら、売主も買主も不動産会社には仲介手数料を支払う必要があります。

 

消費税は「仲介手数料」の金額に応じて変わってきます。

 

また、仲介手数料は支払う上限が決められていて、必ずしも上限ギリギリの手数料を支払わなくてもいいことになっています。

 

媒介契約を結んだ時に仲介手数料について明記されているので、確認しておくといいでしょう。

 

 

司法書士への報酬にも消費税がかかる

 

このように、一般の個人が中古マンションを売却するパターンでは、消費税は不動産会社に支払う仲介手数料だけになります。

 

ただ、実はもうひとつ消費税が発生するケースがあります。

 

それは登記関係で専門家に依頼した場合です。

 

住宅ローンが残っている中古マンションを売却する場合には、抵当権を抹消してもらうために専門家に依頼することがほとんどでしょう。

 

引渡し後に売買代金が入ったタイミングで、金融機関へ残債が送金されたのちに司法書士などの専門家が抵当権抹消の手続きを行います。

 

この依頼に対して報酬を支払いますが、これにもまた消費税がかかります。

 

マンション売却での注意点!やってはいけない売却までの4つの対応

マンションを売るときに、こんな考えの方も多いです。

  • 高額で買ったマンションだから絶対にこの価格よりも安くは売らない
  • 早く新しい家に引っ越したいから短期間で売却したい
  • まとまった資金が必要だから10万円でも高く売りたい

 

ですが、そんな思い・焦りからやってはいけないことをしたために、マンションが売れないことに。

 

こちらでは、マンション売却でやってはいけない4つの注意点を紹介します。

 

 

注意点1:売れない場合でも値下げをしないのはNG

 

マンションの売却は「買い手」がいないと事がすすみません。そのため、マンションを売り出しても「内覧したい」という人が現れないと売却成立に繋げることはできません。

 

よほど条件の良い人気物件であれば、価格設定が相場を極端にオーバーしていない限り、売り出してすぐに内覧の問い合わせは来るものです。

 

しかし、物件によってはそうはいかず、なかなか内覧希望者が現れなくて困る売主さんもいますよね。

 

まず不動産会社に問い合わせがあるかどうかがキーポイントとなってきます。

 

何らかの問い合わせがあるものの内覧まで至らないという場合には、もしかして「価格」が高いのかもしれません。

 

一方、問い合わせ自体がなく内覧までに至らない場合、そのマンションそのものに魅力的な部分がないという判断をするしかありません。

 

売り出してもなかなか内覧希望の方が現れなかった時に、ようやく内覧したいという方が現れると期待に胸が膨らみます。

 

しかし、内覧した方が「値下げをしてくれないか・・・」と価格交渉することも多いです。

 

ここでついつい欲を出してしまうことがあります。「もう少し待てば、また違う内覧者が現れて今の価格で買ってくれるかも」と。

 

しかし、価格交渉に応じず、次の内覧者を待っていても、次に興味を持ってくれる人がいつ現れるかどうかは保証できませんよね。

 

価格にこだわり過ぎてしまうと、売却期間が長期にわたってしまい最終的にはかなり安い価格で売却してしまうことにもなり、「あの時売ってしまえばよかった」と結局後悔することもあるのです。

 

 

注意点2:短期間で売ろうとする

 

不動産を売却する時の理由というものは、それぞれ違います。

 

また、その理由によっては売却に期限がつくものもあります。

 

例えば、子供の学校の新学期に合わせて新居に引っ越したいという方。

 

今のマンションを売却して新居に引っ越すには、新学期や進学に合わせたいと願うのは親心です。

 

しかし「そんなに早く動かなくても大丈夫」と余裕を持ちすぎるのはNGです。

 

秋ごろに「来年の春までは売却したい」と思ったら、すぐに行動を開始した方がいいのです。

 

行動を開始すると言っても、すぐに売り出すという訳ではありません。

 

  • インターネットやチラシで価格の相場を調べる
  • 不動産会社の情報をチェックする
  • 資金計画を立てる
  • マンション売却の流れを知る

 

このように、できることから少しずつ動き出すことが大切です。

 

特に期限ギリギリに不動産会社に慌てて頼んでしまうと、すぐに売らなければならない状況になり、かなり安い金額で手放さなければならないこともあります。

 

余裕を持った行動と準備がマンション売却には必要です。

 

 

注意点3:不具合を隠して売ろうとしてはいけない

 

マンションを高くそして早く売りたいという気持ちから、不具合箇所について内緒にしておくというのは絶対NGです。

 

査定をしてもらう際には、必ず不動産会社に伝えましょう。

 

これは、後からのトラブル防止のためにはとても大切なことです。

 

そもそも中古マンションを購入しようと考える買主は、中古でもOKという考えの持ち主です。

 

経年による自然な傷や汚れに関しては寛大であるものです。

 

神経質な方は購入しようと思わないものですよね。

 

ただ、問題はそれ以外の不具合箇所です。

 

例えば、壁の穴、設備関係の不具合や故障などは、事前にきちんと伝えておく必要があります。

 

細かくてもいいので思いつく箇所を伝えておきましょう。

 

これを「瑕疵担保責任」と言います。

 

基本的に売買契約の時には、すでに分かっている不具合箇所を買主に伝えなければなりません。

 

また、売主自身も気づかなかった欠陥や不具合が、買主が入居後に見つかるということもあるものです。そ

 

の修理代の負担を売主側が負担しなければならないのです。

 

瑕疵担保責任を持つ期間や内容については、売買契約の時に書類に明記されています。

 

そのため「知っている不具合箇所をわざと隠している」という行為は、法に反する「違法」なことです。

 

後から大きなトラブルに繋がります。賠償問題に発展してしまうケースさえあります。この点は、かなり注意しなければなりません。

 

大きなお金を出して購入してくれる買主さんに対しては、真摯な態度で対応し、気持ちの良い取引をしたいものです。

 

 

注意点4:査定依頼は1社だけにしか頼まないのもNG

 

自分が売主という立場に経つ経験はあまりないものなので、ほとんどの方は不動産会社に頼りっきりになってしまうのではないでしょうか。

 

しかし、数ある不動産会社の中から「どこに依頼したらいいか」を選ばなければなりません。

 

知り合いがいれば別ですが、初めてのお付き合いというケースがほとんどですから、どこまで信頼できるものか分かりませんよね。

 

また、大手の不動産会社だから安心・・・と安易に考えても、担当となった方の対応にその後悩むことも少なくありません。

 

不動産会社を選ぶ時には、「査定価格の高いところ」に絞ってしまうのではなく、担当者の人間性や不動産会社の特徴などを全体的に見て判断するといいですね。

 

そのため複数の不動産会社に不動産一括査定で申し込んだら、その後訪問査定を頼むのは最低でも3社から来てもらうのが理想です。

 

査定額の根拠や説明の分かりやすさ、対応の雰囲気などは、それぞれの不動産会社で異なるでしょうから、比較してみることが大切です。

 

そして信頼できると思えた不動産会社に媒介依頼をしてみるようにしましょう。

 

 

マンション売却額がネットでわかるシミュレーターの使用方法と結果の信頼性

売却額を知る方法にはインターネットが便利です。

 

マンションを売却するとなると気になるのがマンションの売却額ですよね。

 

人によっては

  • 売却額が高ければ売ろう
  • 安いならこのまま所有していよう

ということもあるのではないでしょうか。

 

ただ、正式に売ると決めた訳ではない場合には、不動産会社にわざわざ査定してもらうのに気がひけると感じる人もいるかもしれません。

 

そこで多くの方は、インターネットやチラシ、広告を見ながら、自分の売りたいマンションがいくらくらいかを予想するのではないでしょうか。

 

ただ、自分で予想していても、どうやって予想していけばいいのかさえ分からないものです。

 

インターネットを利用したオンライン査定というものがありますが、こちらの場合には比較的細かい情報を入力することになります。

 

主に不動産一括査定という形で、一度入力するだけで複数の会社の査定を受けることができる方法です。

 

後から、各不動産会社からそれぞれ査定額が送られてきます。

 

そして、この方法とは少し違うものが、インターネットで気軽に利用できる簡易シミュレーターです。

 

前述したものと違う点が、簡単な情報を入力するだけで、売却予想額が瞬時に分かってしまうことです。

 

 

マンション売却額のシミュレーターの利用方法ってどんなもの?

 

マンション売却額のシミュレーターを利用する時の具体的な利用方法について、ご紹介していきます。

 

入力する情報は次のようなものです。

 

  • 最寄駅
  • 最寄路線
  • 駅から歩いて何分か
  • 築年数(建築年月)
  • 専有面積

 

たったこれだけの情報で、おおよその売却額をシミュレーションしてくれます。しかも待ち時間はありません。入力してすぐに結果が分かるというお手軽さです。

 

すぐに結果が分かって便利ですが、この売却額は信頼してもいいものでしょうか。

 

 

売却額のシミュレーションで出た数値は信頼しても大丈夫?

 

あくまでも参考として考えるだけの利用であれば、この数値でもおおよその相場感が掴めるでしょう。

 

ただ、誰でもすぐに利用できるので、信頼性が心配という方も多いですよね。

 

実際に「売りたいな」と具体的に考えているならば、信頼性としては薄いものとして考えた方が無難です。

 

 

まず、その理由の一つに「機械がはじきだしている数値」だからということがあげられます。

 

すでに機械にインプットされている数値が、入力後にすぐに結果として表れます。

 

また、利用してみると分かるのですが、売却の予想額として数百万の幅を持たせて結果が出ます。

 

つまり具体的な数値は出せないということになります。

 

そして信頼性が薄い理由の二つ目には「細かい条件が入力できない」ということがあります。

 

マンションを売却する時に査定額として重要な項目である、建物の向き、階数などは入力しません。

 

実際、同じマンションでも向きや階数によって査定額は変わるものです。

 

方角によって採光具合も変わりますし、高層階になれば景色が格段にいいので売却額は高くなります。

 

さらに最寄駅に何分という簡易な情報ですから、駅に行くまでの道路がどうであるか、近隣の環境などはほとんど考慮されません。

 

つまり日当たりの悪い場所でも、騒音がうるさい環境にあっても、最上階で景色が素晴らしくても、ニオイが気になる立地にあっても考慮されず、最寄駅までの距離や築年数だけで判断されます。

 

マンション売却額というものは、周辺の相場も参考にして決められますが、実際にはマンションの立地、共用部分の状況や劣化具合、室内の汚れや傷など総合的に判断されます。

 

つまり、シミュレーターはあくまでもおおまかな相場でしかないのです。

 

このように、インターネットを利用したマンション売却のシミュレーターは「売りたいけど値段が気になる」という程度の売却のスタートラインにたった時の参考程度の情報として考えた方が良さそうです。

 

不動産売却はなかなか経験できるものではありませんから、相場的なものが全く分からない、いわゆる「素人」的な感覚で利用してみれば、だいたいの相場を知ることができますから、それはそれで便利と言えそうです。

 

そして、売りたい気持ちが高まったら、その数値をさらに具体化するために不動産会社に査定を依頼してみることが大事です。

 

 

マンションの売却額を具体的に知りたい場合には不動産会社の査定が大事

 

不動産会社に査定を依頼するといっても、大切なのは「一社だけに依頼しない」ということになります。

 

不動産会社によって査定額が異なるということは多いです。

 

また、依頼してみないと分かりませんが、売れるまでの対応なども異なります。

 

自分にとって相性が良さそうな不動産会社を見極めるためにも、複数の不動産会社に査定を依頼してみることをお勧めします。

 

ただ、複数社に並行して査定を依頼するのは手間がかかってしまいます。

 

そこで便利なのが不動産一括査定です。

 

マンション売却のシミュレーターより信頼度は格段にアップします。

 

一度入力すれば、複数社からの査定額の情報を知ることができます。また、実績のある会社が多いので、その中から自分の力になってくれる会社がきっとあるはずです。

 

そして査定額だけでなく、電話対応やその他の対応を比較しながら、媒介契約を結ぶ不動産会社を選んでいくといいですね。

 

費用が掛かるからこそマンションを高く売れる不動産会社を探す!

ReGuide(リガイド)

 

不動産査定のリガイド 

 

@400社以上と他のサービスより少ないが、1地区15社程度の限定しているので選び抜かれた優良企業が参加している。
A旧ライフリビング(株)(SBIグループ:SBI不動産一括査定)が運営していた不動産一括査定サイトで、資本金5億円を超す安定性のある会社でありSBIグループが運営している不動産一括査定サイト。

提携会社 査定依頼社数 査定結果
大手中心の400社以上 気に入った会社を任意に選べる メールまたは電話

マンションナビ(マンション.navi)
 

マンション査定のマンションナビ 

マンションナビは、マンションの売却を得意とする不動産一括査定サービスです。
マンションの売却といっても、物件タイプは様々です。
ファミリータイプからワンルームなど室内の間取りや買主のニーズは多種多様でそれらの売却実績を豊富に持つ不動産仲介を
得意とするのが、マンションナビです。

マンションナビの一括査定サイトの紹介

提携会社 査定依頼社数 査定結果
優良企業2,500社 最大9社まで選択できる メールまたは電話

イエウール
 

 

イエウールの査定結果 

不動産一括査定サービスを開始して年数は浅い(運営2014年から)ですが、提携する不動産会社は1200社以上になる今、一番人気の高い査定サービスです。
査定申し込み画面もシンプルで扱いやすく、利用者も450万人と年々増加しています。
提携会社が多いのは高額査定を引き出しやすいメリットがありますが、審査があるとはいえリガイドに比べより厳選された超優良企業以外も存在するのがデメリットかもしれません。

提携会社 査定依頼社数 査定結果
優良企業1,200社 最大6社まで選択できる メールまたは電話

 

一括査定を利用するときに気を付けておきたいのが、一つの査定サービスだけでなく最低2つのサービスを利用することです。

 

物件情報から対応できる不動産会社全てに査定依頼できるサービスもありますが、5社までなど上限があるサービスもあります。

 

また、一括査定サービスでも登録している不動産会社に違いがありますので、2つのサービスを利用し、それぞれ違う不動産会社に査定依頼するのが、高い査定結果を見つけるコツです。

 

 

自分で不動産会社を選ぶのが面倒ならコンシェルジュに依頼!

マンションを高値で売るなら不動産一括査定はとても便利なサービスです!

 

複数の不動産会社に一括で査定依頼することが出来るので、自分で一社毎に交渉する必要ないので賢く売るコツとしてはおすすめの方法です。

 

ただ、デメリットとして数社から査定結果が提示されることからどれを選べば良いのか迷ってしまうことがあります。
査定価格と実際の売却価格はイコールにならないので、査定時点で高額だったとしても実際に売ってみると予想より安かったということも。

 

また両手仲介という問題もあります。

 

仲介依頼した不動産会社が売主と買主の両方を仲介をした場合、出来るだけ両者の希望に沿うように、希望価格の間を取った交渉をすることがあります。

 

交渉が成立すればその不動産会社は両方から仲介手数料をもらえるので、メリットがあるのは不動産会社だけです。

 

信用して依頼した本人にとってはたまったものじゃありませんよね。

 

そんな問題を避けるためのサービスがマンション売却でコンシェルジュサービスを利用することです。

 

このサービスは、マンションを希望価格で買い取っていくれる不動産会社を自分の代わりに選んで交渉を進めてくれるサービスです。

 

もちろん買主の立場で交渉はしませんので、最初から値下げ交渉を念頭に売却をするめることはありません。

 

不動産一括査定を利用するか迷っている方は、このマンション売却コンシェルジュを利用するのもおすすめです。

 

おすすめのマンション売却コンシェルジュはこちら

ソニー不動産のマンション売却

 

おすすめはソニー不動産のエージェント制度です。
ソニーグループが運営する不動産仲介サービスであり、会社の信用度も抜群です。
売却専門の代理人がコンサルしてくれるので、安心してマンション売却を依頼することが出来ます。

 

また仲介手数料の割引制度などサービスも充実しているのもポイントです。

 

 

<ソニー不動産の紹介サイト>